A matrícula é o documento oficial do imóvel. Assim como na aquisição de um veículo, cujo a compra fica condicionada a entrega da documentação para realizar a transferência de propriedade, com os imóveis não é diferente. Infelizmente, muitas pessoas adquirem um imóvel e não se preocupam em realizar a efetiva transferência, que ocorre no momento da inscrição da transmissão na respectiva matrícula.

     Também conhecida como fólio real, a matrícula possui em seu conteúdo o histórico do imóvel, com suas características, localização, quem são e quem foram seus proprietários, registros anteriores, informações das partes, existência de gravames como a hipoteca, a alienação fiduciária, e o usufruto, bem como constrições judiciais, como penhora, a indisponibilidade de bens e a existência de processo judicial que recaia sobre o imóvel.

     O histórico é formado por todos os atos já praticados na matrícula. Os atos são inscritos de forma numérica e sequencial, divididos em averbações e registros. Atos de averbação levam a sigla “AV”, ao passo que atos de registro possuem a sigla “R” (ex: AV.03, R.04, AV.05, e assim sucessivamente).

     As averbações são necessárias a conferir aptidão ao título, para que este possa ser registrado dentro das exigências legais. Versam sobre informações das partes, como as averbações de casamento ou divórcio, a averbação de número de CPF; ou mesmo informações do imóvel, como a averbação de construção, averbação do número de contribuinte, averbação de cancelamento de alienação, hipoteca ou usufruto, entre outras.

     Já os registros são inscritos todas as vezes em que houver a transmissão de propriedade, como no registro da escritura de compra e venda, escritura de doação, carta de arrematação, partilha de bens, usucapião, entre outros.

     Todo imóvel possui um número de matrícula correspondente. Caso ele seja desmembrado, serão abertos novos números, podendo ou não ser encerrada a matrícula originária (matrícula mãe), a depender da quantidade de áreas desmembradas, e da área remanescente (o que sobrar). Se for unificado a outro, dará origem a um novo número, com as áreas somadas, encerrando-se a matrícula originária caso não haja área remanescente.

     Durante a construção de um edifício, por exemplo, todos os atos são praticados nas matrículas dos terrenos por meio da incorporação. Concluída a obra, ocorrerá a especificação das unidades autônomas, ou seja, cada unidade possuirá seu número e as matrículas do terreno serão encerradas.

     Infelizmente, diante da falta de informação, as pessoas acreditam que estão adquirindo um imóvel mediante simples contrato de compra e venda. Outras, com pouco mais de conhecimento, acreditam que o fazem no momento da lavratura da escritura. Pois bem, na prática ambos podem ter razão, uma vez que o contrato pertence ao campo da existência dos negócios jurídicos, e a escritura pertence ao campo da validade dos negócios jurídicos. Todavia, para que se tenha a plena eficácia da transmissão de propriedade, se faz necessário o registro na matrícula do imóvel, para que tal informação fique gravada e o ato se torne público e inquestionável (eficácia erga omnes, ou seja, sobre todos).

     Vale dizer, só é dono quem registra. Ninguém merece passar pelo dissabor de adquirir um imóvel, não registrá-lo, e depois de algum tempo se deparar com um processo contra o vendedor, titular do imóvel na matrícula. Para todos os fins, o dono do imóvel é quem figura como proprietário na matrícula.

     Por se tratar de registro público, as matrículas dos imóveis estão disponíveis em todos os cartórios, acessíveis a qualquer cidadão por meio de certidão. O valor dessa certidão é inferior a cem reais e sua validade é de 30 dias.

     Portanto, sempre que houver a transmissão de imóvel, será necessária a certidão da matrícula, dentro de seu vencimento. Isso permite que o vendedor prove que possui a titularidade do imóvel e possa transmiti-lo, respeitando o princípio da continuidade.