A usucapião é uma das formas de aquisição de um imóvel. Ocorre quando uma pessoa detém a posse do bem por certo período, de forma mansa, pacífica e sem oposição. Assim sendo, configurado esses requisitos, o fato se converterá em direto.

     É denominada como “prescrição aquisitiva”. Consolidada a prescrição, surgirá o direito de o possuidor adquirir a propriedade, ao passo que o proprietário perderá o direito devido sua omissão ante a posse perpetuada. A usucapião é justo título, possui caráter declaratório e permite o registro perante o cartório de imóveis.

     Por se tratar de forma de aquisição originária, todo e qualquer gravame que o imóvel possua deixará de existir, como penhoras, hipotecas ou outras constrições que recaiam sobre o bem. A usucapião é um direito de fato consolidado no tempo. Entretanto, qualquer litígio sobre o imóvel interrompe a contagem do tempo para usucapir, pois restará questionado o requisito da posse mansa e pacífica.

     Na usucapião não há transmissão e nem relação entre titulares anteriores. Se houvesse, a via adequada seria a adjudicação compulsória. Por esse motivo, na usucapião não há incidência de imposto de transmissão (ITBI). Em relação ao período necessário para aquisição do direito de usucapião, o Código Civil trouxe algumas possibilidades.

     Na usucapião extraordinária o prazo é de quinze anos de posse. O período exigido para essa modalidade é extenso pois dispensa-se a demonstração de boa-fé, bem como o justo título de propriedade, ou seja, não é preciso contrato ou instrumento particular. É tempo suficiente para um fato converter-se em direito. Como exemplo podemos citar alguém que adquire a posse de um imóvel e o resguarda pelo referido período. Todavia, se o possuidor estabelecer no imóvel moradia habitual, o prazo será reduzido para dez anos, como nos casos de famílias que adquirem a posse e neste continuam a residir pelo referido período.

     Outra modalidade é a usucapião ordinária, cujo prazo é de dez anos de posse. Nessa espécie, é necessário o justo título de transmissão, bem como a demonstração de boa-fé. Vale dizer que a presunção da boa-fé é relativa, sendo dever da parte contrária demonstrar a má-fé do possuidor. O prazo poderá ser reduzido para cinco anos se o imóvel tratar-se de moradia habitual e o título de transmissão tiver seu registro cancelado na matrícula perante o cartório de imóveis.

     Seguindo, temos as espécies de usucapião urbana e usucapião rural. São conhecidas como usucapião constitucional e possuem caráter social. O prazo para sua aquisição é de cinco anos de posse. Não é necessário justo título de transmissão. Contudo, é preciso que a posse seja mansa e pacífica, assim como a presença do animus domini (agir como dono). Deve ser o único imóvel, e o possuidor deve nele residir, estabelecendo sua moradia. Não poderá valer-se desta modalidade mais de uma vez, ou seja, não poderá ter usucapido outro imóvel. Essa espécie permite apenas usucapir imóveis de até 250 m² (urbanos) ou 50 hectares (rurais), sendo que o não atendimento desses requisitos não inviabiliza as demais modalidades de usucapião.

     Há, ainda, a possibilidade de ocorrer a usucapião coletiva, cujos requisitos são similares às demais espécies, quer sejam: prazo de cinco anos; posse mansa e pacífica; animus domini; não possuir outro imóvel. A área a ser usucapida é ilimitada. Porém, não poderá ser superior a 250 m² por possuidor. Forma-se um condomínio especial e indivisível, no qual cada possuidor terá sua fração ideal. A administração se dará pela maioria dos presentes e, por analogia, serão aplicadas as regras concernentes ao condomínio edilício. Poderá ser dividido posteriormente se extinguindo o condomínio ou se houver construção e registro de especificação e suas unidades autônomas. Vale destacar que se algum possuidor for proprietário, restará prejudicado o direito dos demais, ficando inviável essa modalidade.

     Outra espécie é a usucapião conjugal, adequada para os casos em que o cônjuge abandona o lar. O prazo para adquirir esse direito é de apenas dois anos. Como toda espécie de usucapião, necessita de alguns requisitos, como animus domini, não possuir outro imóvel, área não superior a 250 m² e, posse mansa e pacífica. A contestação do cônjuge que abandonou o lar descaracteriza a posse como pacífica.

     Por fim, a modalidade da usucapião extrajudicial, cujo procedimento é realizado junto ao cartório de imóveis. Por se tratar de procedimento diverso, o tema será tratado em capítulo à parte.