A Lei nº 10.931 de 2004 trouxe a figura do Regime de Afetação nas incorporações imobiliárias. Trata-se de um regime de tributação especial que busca simplificar o recolhimento dos tributos, além de proteger aqueles que adquirem um imóvel incorporado.

     Para quem está pensando em comprar um imóvel incorporado, ou seja, durante o processo de construção do empreendimento (na planta), vale muito a pena conferir com a incorporadora se consta na matrícula do empreendimento a averbação do regime especial de afetação. Entenda um pouco mais como funciona.

     Para optar por esse regime especial, a incorporadora deve entregar junto à Receita Federal o termo de opção ao regime especial de tributação, e posteriormente promover a averbação na matrícula do imóvel no ato do registro da incorporação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

     Nessa modalidade, o patrimônio acumulado pela incorporação não responderá por dívidas tributárias da incorporadora (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS). Em outras palavras, ocorrerá a separação do patrimônio da incorporadora do patrimônio da incorporação em específico (empreendimento). Todavia, essa proteção não alcança o incorporador, uma vez que o patrimônio da incorporadora responderá por dívidas tributárias de sua incorporação.

     Sendo assim, os adquirentes de bens incorporados não se responsabilizarão por dívidas tributárias da incorporadora e, mesmo se esta decretar sua falência, o patrimônio da incorporação não comporá sua massa falida.

     Em relação à tributação, ao optar pelo regime de afetação, as obrigações tributárias (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) serão unificadas e terão alíquota de 4%. A incorporadora deverá utilizar o Documento de Arrecadação de Receitas Federais – DARF para o recolhimento. Essa alíquota incidirá sobre as receitas mensais do patrimônio de afetação, como as obtidas no ato da venda de unidades. Caso o empreendimento seja enquadrado em programa de interesse social, a alíquota desses tributos somados será de apenas 1%. Dessa forma, o incorporador se beneficiará com a redução das alíquotas dos tributos mencionados, além da redução do dispêndio de contabilidade.

     Receitas recebidas pela incorporadora devem ser tributadas na própria incorporadora, sendo vedada a compensação em favor desta. O regime de afetação restará extinto quando o empreendimento estiver concluído e houver a averbação da construção e registro da especificação condominial. Por fim, vale destacar que cada incorporação, submetida ao regime especial, deverá realizar separadamente sua escrituração contábil.